전세 월세 비교/ 전세 월세 차이/ 전월세 전환율/ 사회초년생 전세 VS 월세 뭐가 더 유리할까?

 

 지금과 같은 금리 인상기에 눈에 띄는 특징은 전세 물건이 줄어들고, 월세 물건이 늘어난다는 것입니다. 집주인들은 월세를 받는 것이 전세보다 유리하기 때문에 월세를 놓고자 합니다. 이 이유가 무엇일까요?

요약 (전월세 전환율을 알아야 한다!!)
전세대출 금리 < 전월세 전환율 : 전세 입주 유리
전세대출 금리> 전월세 전환율 : 월세 입주 유리

 

전월세 전환율 지표를 살펴보라

 전월세 전환율은 전세 계약을 월세로, 월세 계약을 전세로 전환할 때 적용되는 적정 비율입니다. (2021년 11월) 전국의 전월세 전환율은 5.6% 정도입니다.  (전세 → 월세) 예를 들어, 전세금 3억 원에 거주하던 임차인이 임대인의 요구로 보증금 2,000만 원의 월세 계약으로 전환하는 상황을 가정해봅시 다. 이 세입자는 전세금 3억 원 중 2억 8,000만 원을 임대인에게 돌려 받지만, 대신 매달 임대료를 한 푼도 내지 않다가 한 달에 131만 원 정 도의 월세를 항상 내야 합니다.

(월세 → 전세) 보증금 2,000만 원, 월세 120만 원에 살던 세입자가 임대인에게 전세 계약으로 전환하자는 요구를 받았을 때 적정 전세가는 얼마일까요? 이는 월세의 1년분(1,440만 원)을 전월세 전환율(5.6%)로 나누면, 약 2억 6,000만 원 정도라는 계산이 나옵니다. 

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그렇다면 이 전월세 전환율이 임대인과 임차인에게 의미하는 것은 무엇이고, 금리 인상기에는 임대인과 임차인이 어떻게 대처하는 것이 좋을까요? 임대인 입장에서는 임대차 기간에 자신의 기대수익률과 전월세 전환율의 차이를 비교해서 전세와 월세 중 어느 임대차를 놓을지 결정해야 합니다.

임차인이 맡긴 임대보증금을 은행에 예금할 때나 직접 투자할 때 거둘 수 있는 수익률이 전월세 전환율보다 높으면, 안정적으로 전세에 맡기는 것이 좋습니다. 반면 임대인의 기대수익률이 전월세 전환율에 미치지 못하면 월세로 돌리는 것이 낫습 니다.

 예를 들어, 3억 원의 전세 보증금을 금리 5%의 이자를 지급하는 은행 예금통장에 예치한다면 한 달에 125만 원의 수익을 올릴 수 있습니다. 만약 지역 시세에 의해, 보증금 2,000만 원에 월세를 받는다면 한 달에 월세 100만 원과 예금이자 8만 원, 총 108만원보다 이득입니다.

 그러나 그 지역의 전월세 전환율이 8%로 올라가 예금수익률 5%를 뛰어넘는다면 월세는 보증금 2,000만 원에 167만 원까지 올라갑니다. 보증금 2,000만 원에 대한 예금이자 8만 원까지 더하면 월세로 돌릴 때 한 달 수익이 175만 원입니다.

 반면 임차인 입장에서는 전세대출 금리가 전월세 전환율과 비슷하거나 낮을 때는 웬만하면 전세대출을 최대한도까지 받아 전세로 입주하는 것이 더 유리합니다. 그러나 전세대출 금리가 전월세 전환율을 뛰어 넘으면, 전세 대신 월세로 입주하는 것이 더 유리합니다.

당장 내 집이 없는 무주택 세입자라면 이 차이를 분명히 이해해서 입주와 자금 마련 계획에 반영해야 합니다.

 

요즘 전세보다 월세가 많은 이유

보통 많은 임대인은 세입자에게 받은 보증금을 은행에 예치하는 경우가 많습니다. 어차피 2년 또는 4년이 지나 만기가 되면 돌려줘야 할 돈이기 때문에, 이를 가지고 주식이나 암호화폐 같은 위험자산에 투자할 '간 큰' 임대인은 많지 않습니다.

따라서 상대적으로 전월세 전환율과 금리가 모두 낮을 때는 은행의 예금이자가 월세 수입보다 높은 현상이 발생합니다. 이때 임대인은 월세보다는 전세로 돌리는 것이 이득입니다.

그러나 금리와 전월세 전환율이 모두 올라갈 때는 은행의 예금이자보다 월세 수입이 더 높아지므로 집주인은 전세보다는 월세로 돌리는 것이 더 유리해지는 것입니다. 

요약 (전월세 전환율을 알아야 한다!!)
전세대출 금리 < 전월세 전환율 : 전세 입주 유리
전세대출 금리> 전월세 전환율 : 월세 입주 유리